pode destacar quais os pontos negativos contidos nesse artigo https://drive.google.com/file/d/1Tt5MdTb8s-OnipSZ05l-RbrW9n0gXH66/view?inf_contact_key=5dfc2d038d3826da41789451e0881dfa7e470d92b8b75168d98a0b8cac0e9c09?
ChatGPT
Peço desculpas, mas não tenho a capacidade de acessar ou baixar arquivos externos, como o artigo no link que você forneceu. No entanto, se você copiar e colar o texto do artigo aqui, posso ajudar a identificar e destacar os pontos negativos contidos nele com base no conhecimento disponível até a minha data de corte em setembro de 2021.
User
Por isso, os empreendimentos possuem capacidades máximas
de 4 a 6 pessoas em média, e mesmo que algum dos usuários
aceite dormir em alguma cama improvisada, não será
permitido pelo empreendimento.
ESCRITURA DA PROPRIEDADE
Cada fração possui sua própria escritura individual. Ou seja,
para você vender uma fração de um imóvel, você não precisa
comunicar aos outros proprietários sob o seu interesse ou
para quem você vai vender.
A grande diferença da escritura da fração imobiliária na
propriedade compartilhada da propriedade convencional, é a
especificação das semanas referentes ao tempo de uso a cada
ano, mas ainda sim, sendo cada fração entendida com um
imóvel em separado.
Mas tem uma coisa importante da qual tenho que mencionar:
a escritura da propriedade compartilhada é realizada quando
a fração está quitada e o imóvel já está regularizado com o
auto de conclusão de obra, documento conhecido como:
“habite se”.
Essas condições são comuns na aquisição de qualquer
imóvel, sendo registrado e aceito em qualquer cartório,
podendo a qualquer tempo ser feito o registro.
Mas também, os custos para a realização de escrituração é
sobre o valor da fração imobiliária e não sobre o valor total
do imóvel, ou seja, é cobrado o valor apenas do que foi
realmente comprado.
40
O que, conhecendo sobre o mercado imobiliário, posso dizer
que existem tributos com porcentagem média entre 3% a 5%
sobre a fração, tendo o valor da sua escrituração proporcional
ao valor do bem, mesmo que nele haja mobiliários, impostos
e outros adendos.
Outra pergunta que muito me fazem, é se precisa ir à cidade a
qual você adquiriu para realizar a escritura da fração.
E a boa notícia é que hoje não é mais necessário. Hoje é
possível fazer a escritura pela internet através de uma
escritura eletrônica ou digital.
E também, outra pergunta que me fazem, é se é obrigatório
fazer a escritura da propriedade para usá-la. Não, não é
necessário. Você pode, após quitado, fazer a escritura quando
bem desejar sem que isso interfira no seu uso do imóvel ou
locação das semanas.
Claro, é prudente fazer a escritura para constar no seu
patrimônio oficialmente e o bem-estar definitivamente no seu
nome.
VENDENDO A SUA PROPRIEDADE
COMPARTILHADA
A venda da propriedade compartilhada é similar a uma
propriedade normal.
O intuito do modelo, não é o ganho imediato para uma futura
revenda, e sim a manutenção da propriedade para o usufruto
da família ao longo do tempo.
41
Se fosse ao mundo das ações seria o "buy and hold" em vez do
"swing trade".
Porém, como qualquer ativo, pode ser revendido, inclusive por
um valor superior ao valor pago (ou abaixo do valor pago).
Em muitos empreendimentos, essa revenda pode ser mais fácil
ou difícil, dependendo da atratividade deste empreendimento, a
lei da oferta e da procura pelo destino, o padrão do hotel, a
intercambiadora, entre outros fatores. Caso seu
empreendimento possua o que apelidei de 4 pilares dourados
da multipropriedade, sendo 4 características de excelência
nesse modelo, a revenda pode acontecer de forma bem mais
rápida, além da maior valorização, rentabilidade das semanas,
poder de intercâmbio e experiência de uso incomparável.
Eu, por exemplo, presenciei várias negociações concretizadas
entre pessoas físicas, embora ainda não exista um marketplace
aqui no Brasil voltado para multipropriedade.
Porém, a minha recomendação nunca é a venda do bem, exceto
se viajar e passar férias não seja mais interessante para a sua
família.
Mas, em geral, essa vontade pela venda ocorre por algum
imprevisto financeiro. Nesse caso, é interessante observar o
próximo capítulo, onde vou mostrar algumas possibilidades de
aluguel de semanas, que podem aliviar o desembolso
financeiro das parcelas.
Outra forma é renegociar as condições com o empreendimento
ou o produto adquirido.
Se não tiver jeito, um dos caminhos mais utilizados para vender
42
sua fração é através de amigos e familiares e grupos de
Facebook e Whatsapp.
AQUISIÇÃO NO BRASIL VS EXTERIOR
Existem várias pessoas que chegam ao meu canal comentando
que compraram no exterior. Uma boa parte com problemas
com essas aquisições, e outra parte, sim, satisfeita.
Porém, as reclamações quanto aquisições no exterior são
algumas, como:
● Variação do dólar aumentando consideravelmente o valor
a ser pago pela fração;
● Dificuldade de cancelamento e cobrança de multas para
isso;
● Aumento injustificado das taxas de manutenção de
alguns empreendimentos;
● Não conseguir vender ou não conseguir desistir da
propriedade.
Lá a indústria do Timeshare não tem as amarras que o código
de defesa do consumidor tem. Ou seja, lá o que está escrito no
contrato segue o pé da letra.
Se você não leu e assinou, pode estar em problemas. E, em
geral, a venda é feita para não se ler o contrato mesmo, verdade
seja dita.
Contrato lá no exterior é contrato, não é como no Brasil que as
cláusulas abusivas podem ser facilmente anuladas pelo
judiciário.
Acredite ou não, aqui a proteção legal para o consumidor é
muito mais ampla e isso evita relações desbalanceadas.
43
Por isso, adquirir no Brasil uma propriedade compartilhada
possui várias vantagens e proteções em relação ao exterior,
como:
● Lei de arrependimento de 7 dias após a compra;
● Lei dos distratos que tabela quanto pode ser a retenção
dos valores em caso de distrato. (diferente do exterior
que não se recupera nada e ainda se paga multa do
cancelamento extra ao já pago);
● Código de defesa do consumidor;
● Obrigatoriedade de entrega do empreendimento com
atraso máximo de 180 dias corridos sob pena de rescisão
contratual;
● Pagamento da fração em real evitando variações no
câmbio;
● Condomínio e manutenção muito mais baratos
comparados às taxas lá de fora;
● E ainda poder utilizar os empreendimentos lá de fora de
igual para igual trocando por uma semana aqui do Brasil.
Por isso, mesmo que você queira usar lá fora, eu aconselho é
comprar aqui e trocar sua semana para usar nos
empreendimentos no exterior através da intercambiadora.
Chega a ser até injusta essa troca, pois a fração da propriedade
aqui é muito mais barata para se adquirir e para se manter.
Então, fique de olho, o custo benefício de adquirir no Brasil
(mesmo que você queira usar empreendimentos internacionais)
é muito melhor e os riscos muito menores.
Falo por ouvir sempre, nas minhas mensagens dos meus perfis
das redes sociais, reclamações e pedidos de ajuda de pessoas,
44
que estão muitas vezes frustradas e bem decepcionadas com
uma aquisição no exterior.
Pode sim adquirir lá fora, há sim produtos que valem a pena,
mas sempre com muita cautela e analisando o custo benefício.
PERGUNTAS FREQUENTES RESPONDIDAS
1 - Terei que dividir meu
espaço com outros
compradores?
Não, cada comprador possui
sua fração e período de uso
pré-definidos, então as suas
semanas serão
exclusivamente para você e
sua família.
2 - É permitido animais no
imóvel compartilhado?
Dependendo do regulamento
do empreendimento, é
permitido a entrada de
animais na unidade autônoma
ou não. Muitos
empreendimentos possuem
espaço pet essa possibilidade
de levar seu animalzinho.
3 - Posso adquirir só as de
Alta Temporada?
Em geral, os
empreendimentos
possibilitam adquirir frações
ou só com as médias
temporadas, ou só com as
altas temporadas.
As altas temporadas, apesar
da fração custar um pouco
mais, são ideias para quem
prefere ou só pode viajar
4 - Preciso declarar minha
propriedade compartilhada
no meu imposto de renda?
Sim, a cota parte adquirida
por meio de multipropriedade
deve sim ser declarada como
um imóvel, ainda que não na
integralidade, mas à luz da
escritura pública ou do
contrato do compromisso de
compra e venda. Trata-se de
um ativo, de um bem, que
deve sim ser declarado em
imóveis, na ficha de bens e
direitos.
45
nessas datas, ou quem quer
ter um resultado extra a mais
com o aluguel das semanas.
5 - Como funciona a
escritura?
Ao quitar sua fração
imobiliária, você já pode
fazer a sua escritura definitiva
individual com custo sobre o
valor da fração e não sobre o
valor total do imóvel.
Ela é registrada e aceita em
qualquer cartório, podendo a
qualquer tempo ser feita no
momento que preferir.
6 - Quem administra o
condomínio?
O condomínio será gerido
pela administradora
profissional. Os serviços a
serem oferecidos pelo
condomínio, conforme
aprovação em assembleia,
incluem serviços compostos
por recepção, governança,
segurança, portaria,
manutenção, manobristas,
lazer, administração, central
de reservas e locação.
7 - Posso emprestar para
alguém?
Sim, o proprietário da fração
poderá ceder ou emprestar
suas semanas de uso para
terceiros. No entanto, ele
deve cumprir as regras da
administradora e do
condomínio e informar sua
decisão com antecedência
para a administradora a fim
de evitar transtornos no
8 - Como ocorre o rateio de
impostos e cotas
condominiais?
O rateio ocorrerá
proporcionalmente ao título
de cada multiproprietário.
Uma observação importante
sobre esse regime é que o
direito de propriedade neste
regime recai apenas sobre a
fração da unidade
compartilhada. Isso significa
46
momento do check-in. Além
disso, vale ressaltar que o
multiproprietário se
responsabiliza por eventuais
danos causados na unidade e
no condomínio.
que se um multiproprietário
deixar de pagar o IPTU, os
demais não serão cobrados
pela dívida.
9 - Tenho que pagar taxa de
condomínio?
Sim, pois o imóvel tem sua
manutenção e despesas, deve
observar se ela é proporcional
ao tempo que é proprietário.
10 - É fácil reservar as
semanas?
Sim! Isso é feito através do
sistema de reservas do
empreendimento, o qual vai
possibilitando a cada
proprietário reservar de
acordo com sua prioridade
naquele ano.
11 - O que faz a
administradora?
A administradora é uma
pessoa jurídica encarregada
da administração do
condomínio. Submeterá à
aprovação em assembleia a
taxa de condomínio que
deverá ser paga mensalmente
pelos multiproprietários,
sempre deixando a prestação
de contas disponível para
consulta.
12 - Se algum outro
proprietário da minha
unidade tiver algum
problema na justiça, isso
me afeta de alguma forma?
Definitivamente não. Como
as escrituras são individuais
por fração, qualquer gravame
que ocorra com outro
proprietário não o afetará em
absolutamente nada.
47
13 - Posso trocar as minhas
semanas?
Sim. Você pode solicitar a
troca interna de semanas,
caso haja interesse de outro
multiproprietário.
14 - Pago algo para me
hospedar na minha
propriedade
compartilhada?
Você não paga nada para se
hospedar na sua própria
propriedade, apenas quando
trocar as suas semanas por
outro empreendimento
afiliado à alguma
intercambiadora de férias,
que neste caso você paga a
taxa de intercâmbio por cada
semana a essa
intercambiadora.
15 - O que compõe a taxa de
manutenção?
A taxa de manutenção
abrange as despesas
condominiais ordinárias e os
serviços essenciais. Ela será
destinada ao pagamento de
despesas relativas à sua
fração e ao empreendimento
na totalidade, tais como
serviço de hotelaria,
substituição de enxovais e
equipamentos, manutenção,
consumos de água e energia,
disponibilidade de serviços
TV, IPTU, foro, uso de áreas
de lazer e estacionamento,
dentre outros.
16 - Esse modelo de
compartilhamento de
imóveis é legalizado?
Sim! Esse modelo, apesar de
não ter legislação específica,
sempre foi legal aqui no
Brasil.
Porém, a lei nº. 13.777, que
foi sancionada em dezembro
de 2018 regulamenta o
regime de Multipropriedade,
tornou essa modalidade
completamente amparada e
regulamentada pela legislação
brasileira.
Ou seja, antes de 2018 já era
legal, porém só recentemente
48
que recebeu uma legislação
específica.
17 - Todos os móveis,
utensílios e decoração estão
incluídos no valor da
fração?
Sim, tudo está incluído. O
comprador recebe o
apartamento pronto, com
todos os móveis, decoração e
equipamentos, incluindo
eletrodomésticos e
eletroeletrônicos. Também há
enxoval de cama e banho e
utensílios de cozinha, assim
como toda mobília da área
comum do empreendimento.
18 - A propriedade
compartilhada perde valor
conforme seu uso?
Não, isso acontece com
modelos como Timeshare,
que perde valor ao longo do
tempo e uso. Por ser um
empreendimento imobiliário,
o compartilhado mantém a
mesma valorização do
mercado imobiliário. Porém,
por ser uma tendência, a sua
valorização provavelmente
será maior do que um imóvel
comum.
49
ChatGPT
O texto que você forneceu descreve o funcionamento e os aspectos legais da propriedade compartilhada, mas também apresenta alguns pontos negativos e desafios potenciais:
Limitação de ocupação: O texto menciona que a maioria dos empreendimentos permite apenas 4 a 6 pessoas por unidade. Isso pode ser um problema para famílias maiores ou grupos de amigos que desejam viajar juntos.
Restrições de improvisação: O texto afirma que não é permitido que um dos usuários durma em uma cama improvisada. Isso pode ser inflexível em situações em que os hóspedes não se encaixam estritamente no número de camas disponíveis.
Escritura da propriedade: Embora o texto destaque algumas vantagens da escritura da propriedade compartilhada, como a especificação das semanas de uso, ele também menciona que a escritura só é realizada após a fração estar quitada e o imóvel regularizado. Isso pode causar atrasos na obtenção da escritura.
Custos da escrituração: O texto menciona que os custos da escrituração são calculados com base no valor da fração imobiliária, o que pode resultar em custos adicionais para os compradores.
Problemas potenciais com aquisições no exterior: O texto adverte sobre possíveis problemas ao adquirir propriedades compartilhadas no exterior, incluindo variações cambiais, dificuldades de cancelamento, aumento de taxas de manutenção e falta de proteção legal semelhante ao código de defesa do consumidor no Brasil.
Necessidade de declarar a propriedade no imposto de renda: O texto destaca que os proprietários devem declarar a propriedade compartilhada no imposto de renda, o que pode ser visto como uma responsabilidade adicional para os compradores.
Dificuldades na revenda: Embora seja possível revender propriedades compartilhadas, o texto menciona que a facilidade de revenda pode variar dependendo de vários fatores, como a atratividade do empreendimento e a lei da oferta e da procura.
Dificuldades com a administração no exterior: O texto sugere que a administração de propriedades compartilhadas no exterior pode ser mais desafiadora devido a regulamentações diferentes e à necessidade de seguir rigorosamente os termos do contrato.
Custos adicionais de intercâmbio: O texto menciona que os proprietários podem precisar pagar taxas de intercâmbio ao usar suas semanas em empreendimentos afiliados a uma intercambiadora de férias.
Falta de legislação específica: Apesar de ser legal no Brasil, a propriedade compartilhada só recebeu legislação específica em 2018, o que pode indicar a ausência de regulamentações detalhadas antes desse período.
Lembrando que as percepções sobre esses pontos podem variar de pessoa para pessoa, dependendo das circunstâncias e preferências individuais.
User
poderia destacar os pontos negativos desse texto:
CONCLUSÃO
Bom, espero que tenha gostado desse livro "Os Segredos da
Multipropriedade", e tenha te servido para esclarecer a
maioria dos pontos sobre esse sistema e formas efetivas para o
uso e aproveitamento da sua propriedade compartilhada de
férias.
Achei útil dedicar a escrever esse manual para centralizar todas
as informações produzidas ao longo dos anos no YouTube, a
fim de contrabalançar um pouco da carência de informações
que os proprietários recebem quando adquirem esse produto
em pontos turísticos.
Fazer esse manual foi, talvez, depois do canal no YouTube
"Propriedades Compartilhadas", a maior iniciativa que eu
fiz para levar conhecimento de qualidade e prático para mais de
250 mil proprietários de propriedade e férias compartilhadas no
Brasil.
Porém, não vou negar que passei a colher muitos frutos desse
conhecimento gratuito disponibilizado, seja por clientes que
são quase fãs da empresa, indicações, custos comerciais muito
baixos e muitos colaboradores que vem até nós com admiração
pelo trabalho e por acreditar na mesma causa e nas mesmas
bandeiras que levantamos.
Esse reconhecimento só incentiva ainda mais a produzir
conteúdos e ajudar a toda indústria, de algo que eu tenho
certeza que veio para ficar no Brasil, que é o sistema de
propriedade compartilhada de férias e que vem desenvolvendo
hotéis fabulosos até para aqueles que ainda não entraram no
modelo.
158
Então, desejo verdadeiramente muito sucesso no seu uso da sua
propriedade, que ela traga várias boas lembranças e possa ser o
veículo de desbravamento de sonhos para você, sua família
e para as próximas gerações.
Um grande abraço,
Vinicius de Sá.
159
ChatGPT
O trecho que você forneceu é a conclusão do livro "Os Segredos da Multipropriedade" e não apresenta pontos negativos específicos, mas há algumas considerações que podem ser interpretadas de forma crítica:
Potencial de viés: O autor menciona que escreveu o manual para contrabalançar a carência de informações para os proprietários, o que sugere que há falta de informações objetivas e imparciais sobre a multipropriedade. Isso pode levantar questões sobre a objetividade do conteúdo do livro.
Reconhecimento pessoal: O autor destaca o reconhecimento e os benefícios que ele próprio obteve ao compartilhar seu conhecimento sobre a multipropriedade. Isso pode sugerir que ele tem um interesse pessoal ou comercial na promoção desse sistema, o que pode afetar a objetividade das informações fornecidas.
Falta de abordagem crítica: O trecho não aborda potenciais desvantagens ou desafios associados à multipropriedade, o que poderia fornecer uma visão mais equilibrada do sistema. A ausência de discussão sobre possíveis pontos negativos pode limitar a compreensão completa dos leitores sobre o assunto.
Em resumo, embora a conclusão do livro seja em grande parte positiva e motivadora, ela pode ser vista como tendenciosa e carente de uma análise crítica dos aspectos negativos ou desafios potenciais associados à multipropriedade. Isso pode limitar a capacidade dos leitores de tomar decisões informadas sobre o assunto.
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